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金融類企業租賃需求強勁 辦公載體趨于多元化

消費偏好趨于綠色和智能 商超迭代釋放新消費需求

甲級寫字樓市場

2024年上半年，西安甲級寫字樓市場錄得英發金融中心一個新項目入市，為南二環與小寨區域帶來約4萬平方米的新增供應，推動全市甲級寫字樓存量至220萬平方米。需求端方面，租賃市場表現平穩，甲級樓內租戶穩定性有所上升，退租情況較去年同期相比顯著好轉，凈吸納量因此同比上升，為3.8萬平方米。在新增供應持續位于低位，租賃需求逐步釋放的情況下，空置率呈下降態勢，同比下降2.9個百分點，環比下降0.4個百分點，至24.0%。租金方面，伴隨多個行業轉型調整及辦公載體趨于多元化等多重因素的影響，甲級樓內租賃需求釋放受阻，業主方持續承壓，致使租金不斷下探，同比環比均小幅下滑，至99.6元/平方米/月。

金融類企業租賃需求強勁  2024年上半年，金融類企業釋放強勁的租賃需求，新增租賃需求占比繼2019年后再次重回行業首位，占整體新增租賃面積的45%。從細分行業來看，受個別大面積租賃成交影響，銀行占比最大，約70%；其次為保險、金融交易中心及金融數據，分別占比9.6%、7.6%。年初，2024創投大會在西安舉辦，引入多個創投機構，加之近年來西安持續優化投資環境，完善金融投資體系，帶動銀行、證券、融資租賃相關企業的辦公需求釋放。此外，在電商、數字化生活服務等領域的發展下，與移動支付業務相關的金融交易類企業租賃需求亦有所提升。

信息技術行業內競爭加劇  信息技術行業租賃需求在上半年平穩釋放，其面積占比延續去年以來的態勢保持在前三水平。值得一提的是，上半年錄得新增需求與退租面積基本持平，預示著部分企業持續擴租的同時，也有一定量的企業退出甲級辦公樓，行業競爭趨于白熱化。

辦公載體趨于多元化  房地產上半年新增租賃需求排名第二，約為11.9%，主要需求來源仍以建造及工程相關企業為主。值得關注的是，房地產企業的退租量為新租的近1.4倍，致使該行業凈吸納量為負，一方面部分開發商在甲級樓內持續清退，另一方面個別建筑工程企業遷入新建的總部樓宇，致使甲級樓內退租量升高，預計該趨勢仍將延續，或對該行業在甲級樓內的租賃需求造成持續影響。教育服務行業仍在消費者服務行業內占主要需求來源，上半年，其新增租賃面積占比68%。值得關注的是，消費者服務行業上半年在甲級樓內退租面積比新租面積多出兩倍，其在甲級寫字樓內的存量租賃面積呈縮減態勢，追蹤其去向發現，產業園區成為不少該類租戶的新選擇。

在宏觀經濟增速下行的背景下，多數企業的租賃策略轉變為價格驅動趨勢明顯，租賃策略更為靈活的共享辦公、租金更有優勢及具有低密特性的產業園區等產品迎來其發展窗口期。加之西安軌道交通不斷完善，城市骨架被拉大，在一定程度上縮減了區位影響因素，企業在選址時無論區域亦或是載體空間形態方面，都擁有更多的選擇，西安的租賃市場呈現多點開花的狀態。第一太平戴維斯西安商業樓宇部高級助理董事索偉寧表示：“隨著西安近年來不斷織密的軌道交通網絡，加之下半年高新云巴的投入使用，城市內部交通愈發便利，非核心商務區的多元化載體空間或迎來新發展空間。”

零售物業市場

2024年上半年，西安零售物業市場迎來位于高新片區的宜家薈聚入市，作為本地最大的外商獨資商貿項目，吸引了超400家品牌，包含薈聚購物中心和宜家家居兩個板塊，為區域消費注入活力。至此，西安優質零售物業總存量達661.4萬平方米。在文旅經濟、演藝經濟的帶動下，西安消費市場整體呈緩慢復蘇態勢，加之此前的部分空鋪在上半年逐步填補，全市優質零售物業空置率由此環比下降1.3個百分點，同比下降1.2個百分點，至10.5%。

餐飲業態乘文旅之風強勢復蘇  餐飲業態活躍度攀升，業態占比同比上升7.4個百分點。除火鍋、烤肉、云貴川等菜系延續過往的活躍表現外，上半年還錄得印度、中東、新疆等菜系陸續在購物中心內開設新店。此外，在春節、五一等節假日帶動下，旅游經濟推動本土餐飲品牌消費需求進一步釋放，多個陜菜品牌例如長安大排檔、袁家村積極進駐購物中心。

消費偏好趨于綠色和智能  零售業態新增需求占比有所收縮，同比下降2.7個百分點。升級消費需求上揚，消費者偏好綠色、智能的高品質消費品。上半年，除傳統電子產品如華為、蘋果經銷商及家電集合店如小米家電、京東電器等保持活躍擴張態勢外，還錄得電子產品DJI、來自美國的音響品牌Harman/Kardon在購物中心積極拓鋪。此外，具備智能、綠色特征的家電活躍度提升，智能洗地機、掃地機器人等產品在購物中心店鋪占比上升。

解壓放松類休閑方式表現亮眼  2024年上半年，服務業態占比同比下降4.7個百分點。然而在整體業態活躍度下降的背景下，休閑娛樂業態表現亮眼，包括KTV、搏擊、室內滑雪場等在上半年積極拓店。此外，迎合北方消費群體需求的洗浴類業態在購物中心持續擴張，上半年錄得多個足浴SPA、洗浴中心進駐購物中心。

商超迭代釋放新消費需求  傳統商超與倉儲式會員制超市的迭代為消費者帶來新消費體驗，亦豐富了購物中心的業態類型。近年來陸續有不少傳統商超在西安市場退店，包括沃爾瑪、卜蜂蓮花等老牌商超，與此同時，小面積的新零售折扣超市如奧特樂、好特賣等在購物中心加速布局。此外，上半年倉儲式會員制超市山姆會員店宣布落戶城南，未來該項目的入市將為消費者帶來新的購物體驗。

二次元產業經濟激發新消費場景  展望2024年下半年，西安有望迎來多個新項目入市，西安零售商業市場的競爭將愈加激烈，不少傳統百貨商場在變革中尋求新機遇。在此契機下，二次元文化引發新消費浪潮，西安多個商場引進二次元相關品牌店鋪，小寨銀泰城瞄準二次元賽道，在升級調改后打造出西北首家二次元經濟產業聚集地，吸引眾多二次元愛好者前往。第一太平戴維斯華西區代理部負責人、高級董事戴暉表示：“二次元產業日益成熟，其覆蓋的消費群體在不斷擴大，消費需求從線上不斷衍生下沉至實體經濟產業及線下消費場景，二次元產業規模不容小覷。”（記者 殷彤）