互聯(lián)網(wǎng)新聞信息許可證服務編號：61120190002
陜西互聯(lián)網(wǎng)違法和不良信息舉報電話：029-63907152
第一太平戴維斯發(fā)布報告
2023-04-06 16:58:55 來源：陽光網(wǎng)-陽光報
分享到
• 消費分級現(xiàn)象明顯 電子品類加碼布局
• 租賃市場略有回暖 需求回歸傳統(tǒng)商務區(qū)跡象明顯
陽光訊（記者 殷彤）
零售物業(yè)市場
2023年一季度，西安零售市場迎來調改后重新開業(yè)的世紀金花賽高店，新增供應約7.1萬平方米。西安零售市場已有緩慢復蘇跡象，但整體活力略顯不足，空置率環(huán)比小幅上漲0.4個百分點至11.7%。租金方面，全市購物中心首層平均租金環(huán)比基本持平，為人民幣318.4元每平方米每月。
消費分級現(xiàn)象明顯
在經(jīng)濟略顯疲軟的背景下，部分居民預防性儲蓄意識增強，進而主動降低消費意愿，而高凈值群體受此影響較小，不同層級消費能力表現(xiàn)差異化明顯。奢侈品高端消費需求穩(wěn)健，同時市場上中高端品牌整體運營良好，經(jīng)營情況穩(wěn)定。反觀大眾消費品消費需求未得到完全釋放，推動零售市場空置率水平近期持續(xù)上升。與此同時，年輕一代群體的消費觀念日趨理性，消費需求轉向對品質與高性價比兼顧的情況明顯，季內錄得以好特賣、嗨特購為代表的高性價比零售集合店積極拓店。
新能源汽車延續(xù)活躍需求
盡管一季度西安零售市場活躍度欠缺，但市場也不乏亮點。新能源汽車延續(xù)往年活躍態(tài)勢，持續(xù)積極布局西安市場，在品牌豐富度及店鋪數(shù)量上均有明顯增長，季內活躍品牌除早期入駐購物中心的新能源汽車品牌如上汽大眾、比亞迪、理想汽車等之外，還不乏一些新晉活躍品牌如創(chuàng)維汽車、阿維塔及騰勢汽車等。
電子品類加碼布局
茶飲品牌豐富度有所提升 消費者對電子產(chǎn)品的功能性需求轉向對體驗感、價值感的需求兼具，投影儀、電競裝備及周邊等產(chǎn)品備受追捧。在頭部品牌京東之家戰(zhàn)略性擴張計劃帶動下，推動數(shù)碼電子產(chǎn)品活躍度上漲。季內錄得多個項目引進京東之家、京東數(shù)碼、小米之家等電子產(chǎn)品集合店，產(chǎn)品豐富度及線下門店場景化體驗感都有明顯提升，將為區(qū)域消費者帶來更為豐富的購物體驗。餐飲業(yè)態(tài)方面，茶飲品類熱度有所下降，門店擴張速度不及去年，但品牌豐富度仍不斷提升，季內錄得精品茶飲品牌T9 PREMIUM TEA首店選址落戶世紀金花賽高店，另外茉酸奶、霸王茶姬、滬上阿姨均在季內開出多家分店，體現(xiàn)出茶飲品牌仍持續(xù)看好西安零售市場。
展望2023年第二季度，預計無新項目入市。自疫情放開以來，經(jīng)濟穩(wěn)步恢復，隨著“提振消費”成為年度關鍵詞，恢復和擴大消費更是全市乃至全省工作重點，零售物業(yè)市場有望迎來新發(fā)展機遇。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部（商業(yè)樓宇/商業(yè)及零售服務/產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)）負責人、高級董事戴暉表示：“由于消費者的消費邏輯與消費需求正在發(fā)生變化，運營方需專注于營造場景化沉浸式購物體驗、敏銳察覺消費層級需求變化、引進貼合消費需求的品牌或是激發(fā)線下消費意愿，以尋找實現(xiàn)消費增長的破局之道。”
甲級寫字樓市場
2023年第一季度，西安甲級寫字樓市場未錄得新項目入市，總存量保持在211萬平方米。伴隨疫情政策的放開，市場活力略有回升，去年底積壓的部分租賃需求得以釋放，但吸納量提振有限，與疫情前相比仍有較大差距，受市場供應量放緩影響，空置率小幅回落。季內甲級寫字樓凈吸納量約2.4萬平方米，空置率環(huán)比下降1.2個百分點至26.2%。租金方面，雖市場表現(xiàn)略有回暖，但大部分項目對外報價仍維持穩(wěn)定，平均租金約為人民幣102.4元每平方米每月，環(huán)比小幅下降0.1%。
租賃需求回歸傳統(tǒng)商務區(qū)跡象明顯
在西安甲級寫字樓租賃市場需求小幅回升的背景下，各子市場表現(xiàn)呈差異化，相較于城北區(qū)域需求的乏力，南二環(huán)與小寨和高新一期子市場韌性凸顯，合計貢獻約38%的新增租賃面積，同比上升16個百分點，同時空置率分別環(huán)比下降3.7個百分點和2.3個百分點，至24%（南二環(huán)與小寨）和23%（高新一期）。在租賃市場去化承壓的背景下，傳統(tǒng)核心商務區(qū)具備交通便利、商務設施配套齊全等核心競爭優(yōu)勢，加之去年高品質載體的入市，進一步提高了區(qū)域競爭力，租賃需求呈現(xiàn)出回歸傳統(tǒng)商務區(qū)的態(tài)勢。
信息技術仍為最活躍行業(yè) 證券板塊表現(xiàn)亮眼
從行業(yè)需求端來看，季內排名前三的行業(yè)分別是信息技術、房地產(chǎn)和消費者服務業(yè)。信息技術行業(yè)延續(xù)去年態(tài)勢，本季度仍為租賃需求最活躍行業(yè)，占新成交總面積約22.4%，季內錄得多個大面積租賃成交。年初西安獲批建設綜合性國家科學中心和科技創(chuàng)新中心，成為全國第四個獲批建設“雙中心”的城市，標志西安的硬科技實力不斷增強，科技創(chuàng)新力加速釋放，推動信息技術行業(yè)及上下游企業(yè)的租賃需求釋放。第一太平戴維斯西安商業(yè)樓宇部助理董事索偉寧表示：“西安近年來硬科技實力不斷增強，電子信息行業(yè)呈高速發(fā)展態(tài)勢，此類行業(yè)租賃需求活躍標志著西安經(jīng)濟發(fā)展邁向穩(wěn)定高質量發(fā)展階段。”此外，金融行業(yè)本季度租賃需求有所回落，租賃面積占比約12%，位于行業(yè)需求來源第四位，但值得一提的是，金融行業(yè)細分領域證券類企業(yè)在一季度表現(xiàn)亮眼，季內錄得多家證券公司在甲級樓內新租辦公區(qū)域。2022年全國債券市場平穩(wěn)運行，規(guī)模穩(wěn)定增長，加之西安前不久發(fā)布“黃金十條”，積極支持金融業(yè)發(fā)展，推動資本與產(chǎn)業(yè)良性互動，未來有望推動更多證券、資管類企業(yè)在西安落戶發(fā)展。
展望2023年第二季度，西安甲級寫字樓市場預計無新項目入市。短期內市場經(jīng)濟恐難大幅反彈，相當部分企業(yè)持審慎擴張態(tài)度，租賃市場仍面臨需求活躍度較低的壓力。
編輯：佳佳